Comment se protéger face aux risques de l’investissement locatif

Investissement préféré des français, l’immobilier est un incontournable. Cependant, l’investissement locatif quoique très avantageux pour les propriétaires, n’est pas à l’abris de risques notables tels que les loyers impayés ou encore la dégradation de votre logement. Pour ce protégé contre ses risques, des garanties sont accessibles pour assurer votre investissement, nous vous disons tout ce qu’il y’a à savoir dans cet article.

Un point sur les garanties contre les impayés

Le choix du locataire : Certes, évident pour l’ensemble des investisseurs, cependant le choix de celui-ci est primordial et vous devez être très attentif lors de votre sélection. Outre la capacité de votre locataire à être solvable et donc pouvoir régler ses mensualités sans difficultés, vous devez faire attention à ce que celui-ci puisse subvenir à ses besoins une fois ses charges locatives réglées. En général, on exige que la somme globale des revenus du locataire soit au minimum égale à trois fois le montant du loyer. Si vous contractez des garanties, assurez-vous que le dossier de votre locataire est éligible à celles-ci. Enfin, ne vous laissez pas tronquer par des documents falsifiés et prenez garde à vérifier l’ensemble des pièces justificatives que votre candidat vous fournira.

Exiger un garant physique aussi appelé caution, qui s’engagera à régler les mensualités du locataire en cas de non payé. Il existe deux types de garant :

  • La caution dite “simple” qui pourra être demandé si et seulement le locataire n’est plus solvable pour payer son loyer.
  • La caution dite “solidaire” permet au propriétaire de demander directement le remboursement des dettes sans avoir à passer par le locataire.

Comme expliqué précédemment, il va de cela de vérifier la solvabilité du garant avant la signature du bail de location pour ne pas être pris au dépourvu. L’engagement pris par le garant devra être notifié à l’écrit par un acte de caution de cautionnement apparaissant dans le bail du locataire.

La garantie des loyers impayés (GLI)

Cette garantie peut être souscrite par le bailleur sous certaines conditions : le locataire doit être solvable et ne pas se trouver en situation fragile (non titulaire d’un cdi). Afin de vérifier ses conditions, vous devrez joindre des documents justificatifs (contrat de travail, bulletins de salaires, dernier avis d’imposition etc.) lors de votre demande. Il n’est pas possible de cumuler un garant ainsi qu’un GLI, sauf dans un cas précis où le locataire à le titre d’étudiant.

Avec cette garantie vous pourrez être pris en charge dans certains cas :

  • L’indemnisation des loyers et charges impayés non réglés par le locataire, du premier impayé jusqu’à la date de son départ (somme plafonnée en moyenne à 80 000 €).
  • L’indemnisation des dégradations immobilières constatées sur l’état des lieux de sortie, dans le cas où elles ne seraient pas prises en charge par le locataire par manque de moyens, mais aussi les loyers perdus pendant la période de remise en état du logement. (Somme plafonnée en moyenne à 7500 € par déclaration).
  • L’indemnisation des loyers perdus durant la période de non-location causée par le départ soudain et imprévisible du locataire (décès, abandon de domicile).
  • L’indemnisation des frais de procédure intentée contre le locataire pour obtenir le remboursement des impayés ou des frais d’expulsion.

Il existe bien d’autres garanties pouvant être souscrites par le bailleur telles que le Dispositif VISAL ou encore Garantme (garantie issue d’un partenariat en la MMA et GALIAN).

Garantie en cas de dommages dans le logement

La plus connue étant le dépôt de garantie qui est obligatoirement exigé lors de la signature d’un bail de location et qui équivaut à un ou deux mois de loyer hors charges locatives. Celui a pour objectif de couvrir d’éventuels dégâts réalisés par le locataire et constatés lors du départ de celui-ci. Ce dépôt permettra de couvrir les frais de réparation mais également les impayés de charges et loyers.

Il est versé par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers, comme l’avance loca-pass d’Action Logement ou encore le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Il existe également l’assurance PNO (propriétaire non-occupant) qui une fois contracté vous assurera en cas de sinistre tels qu’un incendie, dégât des eaux, vandalisme, catastrophe naturelle, bris de glace etc.

Dans le cas où ce sinistre survient lorsque le logement n’est pas habité, vous pourrez être indemnisé à hauteur de l’assurance contractée. Cette garantie est imposée depuis 2015 par la loi ALUR à l’ensemble des propriétaires d’un logement en copropriété.

Si vous n’êtes pas assuré, les sinistres seront à réglé par vos propres moyens. Enfin, son montant varie entre 1,5% et 4% du montant du loyer en fonction des options choisies et comme pour la GLI, les cotisations sont entièrement déductibles des revenus fonciers.

Enfin, l’état des lieux est une étape primordiale lors de la location de votre bien afin de déterminer les manquements, dégâts survenus pour vous couvrir au maximum vis-à-vis de votre locataire et assureur.

Author: Delphine

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